임대차 계약 시 이것만은 꼭 확인하세요 (주택임대차 보호법)

 이사나 전세 계약을 앞두고 가장 걱정되는 점이 무엇인가요? 아마도 '내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까'일 것입니다. 5060 세대는 주로 노후를 준비하거나 주거지를 옮기실 때 큰돈이 오가는 만큼, 계약서 한 장이라도 더 꼼꼼히 살펴야 합니다.

등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다

계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 '등기부등본'을 떼어보는 것입니다. 많은 분이 집주인이 보여주는 서류만 믿고 계약하는 실수를 범합니다. 반드시 직접 확인해야 합니다.

• 갑구: 집주인이 누구인지, 가압류나 가처분 등 소유권에 문제가 없는지 확인합니다.

• 을구: 은행 대출(근저당권)이 얼마나 잡혀 있는지 보세요. 집값 대비 대출 금액이 너무 높다면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 보통 '집값 - 대출금'이 내 보증금보다 훨씬 커야 안전합니다.

대항력과 우선변제권 확보하기

계약을 마치고 이사를 했다면 그날 바로 '전입신고'를 하고 '확정일자'를 받으세요. 이것이 바로 여러분의 보증금을 지켜줄 마법의 방패입니다.

• 전입신고: '내가 이 집에 살고 있다'는 것을 국가에 알리는 것입니다.

• 확정일자: 계약서에 날짜 도장을 찍어, 나중에 경매가 진행되더라도 내 순번을 보장받는 권리입니다. 이 두 가지를 갖추면 그 다음 날 0시부터 '대항력'이 생깁니다. 즉, 집주인이 바뀌어도 내 보증금을 주장할 수 있게 됩니다.

계약서 작성 시 주의사항

계약서는 '표준임대차계약서'를 사용하는 것이 가장 안전합니다. 특약 사항에 "임대인은 잔금 다음 날까지 새로운 근저당권을 설정하지 않는다"는 문구를 넣으면 더 좋습니다. 만약 집주인이 이를 어기고 대출을 받는다면, 이는 계약 위반으로 간주되어 보증금을 보호받기 유리해집니다.

주의사항: 무조건적인 신뢰는 금물

이 글은 기본적인 법률 가이드일 뿐입니다. 계약 금액이 크거나 상황이 복잡하다면 주변의 공인중개사나 법률 전문가에게 반드시 재확인받으시길 권고드립니다. 작은 의심이 내 전 재산을 지키는 시작입니다.

핵심 요약

• 계약 전 반드시 등기부등본을 직접 발급받아 근저당권(대출) 설정을 확인하세요.

• 이사 당일, 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금 보호 권리가 생깁니다.

• 계약서 특약 사항에 근저당 설정 금지 문구를 포함하여 안전장치를 마련하세요.

다음 시간에는 내 재산을 가족에게 안전하게 물려주기 위해 알아두어야 할 '유언장 작성의 기초'에 대해 알아보겠습니다.

여러분은 전세나 월세 계약을 할 때 가장 불안하게 느껴졌던 점은 무엇인가요? 궁금한 점을 남겨주시면 다음 시리즈 작성 시 참고하겠습니다.